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1、提问：京爷你好，我预算900左右，本来看上一套北纬40度的南北两居（100平左右可改三居的户型），主要想用来投资增值。但是望京樾等新盘跟北纬在主力户型面积段上是竞品，所以貌似这对最近北纬成交造成了一定影响。后续奶西还有很多地块，想问下如果奶西陆续开新盘的话，是不是北纬后续的增值空间不大了？五年内、十年内的增值情况，您分别怎么看呢？

回答：你好，同类产品的平价或者低价供应而且是新房的话，确实会对二手造成一些压力，不过大方向上还是得看望京北产业的发展情况，另外北纬也有自己的优势，比如学校、交通和地段，所以我认为北纬是有自己的价值的，长远我看好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京买房顶级思维》

2、提问：京爷好，旧宫附近的房子可以跑赢大盘吗

回答：你好，旧宫板块有一定的价值，主要是能承接城里和亦庄的外溢，交通也还算方便，所以在这置业的群体不少。当然，旧宫周围界面不算好，这使得这个板块属于中等水平。板块是一方面，小区也是一方面。这里面的第一梯队的小区，是临铁商品房，比如朗润园、紫郡府、富力盛悦居之类的，居住还可以，升值性也属于不输大盘甚至略微高于大盘；第二梯队则是流通性热盘，比如亦庄北岸之类的，也能在大盘水平左右；剩下的就是老社区、政策性住宅，表现倒是相对一般。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

3、提问：请问北熙区120平的房子未来保值增值如何？

回答：你好，北熙区，我认为不会低于大盘，还是可以考虑的。主要是地铁+新房，周围未来也有一些规划，可以参考东坝二手房常青藤和奥园，基本上就是略微跑赢大盘。至于未来是否能明显超过大盘，那就得看周围的规划落地和发展了，还有就是学校是否可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》

4、提问：京爷你好，纯投资400到500万，目前看中青年汇佳园一套南向一居室，报价485万，还有保利锦上二期新房，东西向二居室，2025年5月交房，价格500万，您觉得哪种选择好？

回答：你好，单纯从小区和板块角度来说，那自然是青年汇强一些。青年汇在热点板块，且是地铁次新房，稀缺性较高，而且热度也大。从升值性来看，青年汇可以明显超过大盘。保利锦上，位置相对差一些，因为新，且有地铁，所以我认为应该能在大盘水平左右。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

5、提问：京爷您好，sfsd预算550以内（公房600左右），买房主要考虑自住+保值，通勤交通便利，配套别太差，想买两居室，有小孩以后住的开。我和我爱人一个在西二旗、一个在丰台科技园上班，想买个中间位置的地铁房，纯折中位置太贵，所以考虑距离一人相对更近的区域。目前重点考虑北京南站片区19号线景风门站附近2000年左右，或清河片区清河小营桥站附近90年以后的房子。请问京爷有什么建议？哪个区域保值性更好？主要有小区和房子类型的建议，多谢

回答：你好，理论上来说，自然是海淀这边强一些，主要是产业比较优质，而且还有海淀学籍。举个例子，海淀清河，基本上是全区域跑赢大盘，升值性很好；而景风门附近板块，天花板在大盘左右。所以，尽量优先选择海淀清河吧。清河这边，你可以考虑永泰东西里、后屯路32号院等小区，交通方便，流通性好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

6、提问：京爷好，今年上半年是买房的好时机吗？还是先观望一下，下半年再买呢？

回答：你好，我的建议比较简单:

① 刚需，现在就可以买。

② 纯投资，能有长期持有的心态的，现在有合适的可以买入，不算好时机，但也不是特别差的时机；在乎短期收益的，可以边等边看，找机会，毕竟没有政策放松，短期收益一般。

后续得看市场博弈结果，我们将持续监测~建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

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